Hipoteca inversa o renta vitalicia ¿cuál elegir?

En el presente artículo, vamos a analizar la hipoteca inversa y la renta vitalicia desde aquellos ángulos que pueden ayudarnos a identificar qué producto encaja mejor con nuestras circunstancias personales desde los ángulos que nos pueden ayudar a tomar la decisión correcta. 

Antes de analizar en profundidad las principales diferencias entre la hipoteca inversa y la renta vitalicia, es de suma importancia conocer en qué consisten cada una de estas opciones.

En la hipoteca inversa, se solicita un crédito hipotecario cuando se tiene una edad avanzada, normalmente a partir de 65 años, y recibe un capital determinado en un pago único, una renta mensual, o una combinación de ambos. El volumen de liquidez se calcula en función de su edad actual, de la edad estimada para su fallecimiento, del valor de tasación del inmueble, y otras condiciones particulares definidas en el producto. A la hora de la cancelación de la deuda hipotecaria, cada entidad crediticia fija también sus propias condiciones en tiempo máximo, tipo de interés, etc. 

Por su lado, en la renta vitalicia, el cliente aporta, en la práctica totalidad de los casos, una prima única a la compañía aseguradora, y desde el momento de la contratación, empieza a percibir una renta mensual hasta fallecimiento (de ahí lo de vitalicia). El monto de la renta dependerá de las condiciones que cada compañía aseguradora fije en la documentación de su producto. Cuando fallece el cliente, cada compañía presenta unas condiciones diferentes según su escenario de rentabilidad y las condiciones del producto; aunque como norma general, si los beneficiarios perciben parte o la totalidad de la prima en el fallecimiento, la renta es más baja, y si no perciben nada, la renta es más elevada. 

Tanto la hipoteca inversa, como la renta vitalicia permiten convertir el patrimonio en ingresos recurrentes, pero funcionan de manera distinta. Para tomar una decisión informada, es fundamental analizar sus condiciones y diferencias, especialmente en lo que se refiere a opciones de cancelación y/o rescate y al tratamiento fiscal. A continuación, exploramos estas distinciones en detalle.

• Hipoteca inversa: El crédito hipotecario se puede cancelar por parte del comprador en cualquier momento, de forma total o parcial. Cuando se produce el fallecimiento, la cancelación corre a cargo de los herederos si finalmente éstos deciden cancelar la deuda contraída por el titular. 
• Renta vitalicia: Al ser un seguro, el producto tiene un tomador, un asegurado y un beneficiario, que coinciden en la misma persona. Cuando fallece, los beneficiarios (si el producto contempla esta posibilidad) pueden percibir las rentas hasta determinada fecha, o bien el capital (total o parcial) o una combinación de ambos; todo depende de las condiciones de cada producto. Las rentas vitalicias también contemplan la posibilidad de rescate parcial o total antes del fallecimiento,  aunque se debe tener en cuenta que se pierden las ventajas fiscales, y tampoco está asegurada la percepción de la totalidad de la prima, ya que la aseguradora vende en el momento del rescate el activo donde invirtió la prima a valor de mercado, lo que podría suponer pérdidas.

La fiscalidad es una de las vertientes más atractivas de la renta vitalicia o de la hipoteca inversa, por las ventajas que aporta cada uno. 

• Hipoteca inversa: Las rentas que recibe el titular del producto están exentas de tributación en IRPF. 
• Renta vitalicia: Las rentas percibidas por el beneficiario se consideran rendimientos del capital mobiliario, y por tanto presentan una escala de tributación que varía en función de la cantidad anual percibida. Esto sucede en todo el territorio nacional, excepto en Navarra, cuyo régimen foral prevé una tributación diferente. 
  • De 0 a 6.000 euros: el 19%
  • De 6.000 a 50.000 euros: el 21%
  • Más de 50.000 euros: el 23%. 
• La tributación del producto difiere también en función de la edad del cliente en el momento de la contratación, y es un tipo fijo, que se mantiene inalterado hasta el fallecimiento. 
  • Menos de 40 años, tributará por el 40% de la renta percibida. 
  • Entre 40 y 49 años, por el 35%.
  • Entre 55 y 59 años, tributará por el 28% de la renta percibida.
  • Entre 60 y 65 años, por el 24%.
  • Entre 66 y 69 años, por el 20%.
  • Más de 70 años al contratar el seguro, por el 8%

Esto quiere decir que contratar una renta vitalicia, en función de la edad del cliente, puede tener una ventaja fiscal de hasta el 92%. 
Para comprobar cómo tributan las rentas vitalicias, vemos el siguiente ejemplo: Una persona que contrata el producto con 66 años, y percibe anualmente 30.000 euros. Esto supone tributar por el 20% del importe de las rentas, es decir, por 6.000 euros. Esta cantidad tributa al 19%, es decir,1.140 euros. Esto supone un tipo final del 3,80%. 

A la hora de elegir entre una hipoteca inversa o una renta vitalicia, es importante, también, comprender sus diferencias acerca de a quiénes se dirigen estos productos, en qué consisten y cómo se pueden contratar; aspectos clave que detallamos a continuación.

La hipoteca inversa y la renta vitalicia van destinados al mismo perfil: una persona con más de 65 años, que quiere percibir ingresos adicionales el resto de su vida.  para complementar los ingresos que percibe en la jubilación  

• Hipoteca inversa: El propietario de una vivienda que es su vivienda habitual, que está empadronado donde reside, y con la vivienda libre de cargas, firma un crédito hipotecario que le aporta una liquidez determinada, para satisfacer sus necesidades vitales, o las de sus familiares, hasta el fallecimiento.  
• Renta vitalicia: No existe una edad mínima para contratar una renta vitalicia. Se deberá abonar una prima única, o una serie de primas, en función de las condiciones acordadas con la compañía de seguros. La aseguradora le abonará un capital en función del tipo de renta vitalicia que haya contratado, y del momento en el que quiera recibir el capital. 

• Hipoteca inversa: Pueden comercializar este producto las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las entidades aseguradoras.
• Renta vitalicia: Al ser un producto asegurador, sólo se puede contratar en una compañía de seguros. 

• Hipoteca inversa: El propietario de la vivienda. Excepcionalmente, podría ser el cónyuge. Al producirse el fallecimiento, los herederos pasan a ser los propietarios de la vivienda, y asumen la deuda contraída por el titular.  En ese momento, los herederos tienen dos opciones
  • Quedarse con la vivienda: Para lo cual, deben liquidar la deuda con la entidad prestamista. Pueden constituir una hipoteca normal sobre el importe de la deuda si no disponen de patrimonio suficiente. 
  • Vender la vivienda: El importe de la venta puede servir para saldar la deuda con la entidad prestamista. Normalmente, el saldo les favorece, por la revalorización de la vivienda en el período transcurrido hasta el fallecimiento del propietario. 
• Renta vitalicia: El producto contempla la posibilidad de designar beneficiarios, como cualquier seguro de vida:  los herederos legales, otros familiares o conocidos, instituciones… 

Caser Savings & Investments Solutions dispone de soluciones de alto valor añadido tanto para hipoteca inversa como para renta vitalicia. 

• Hipoteca inversa Capital Total: Obtienes liquidez en forma de pago inicial y único, calculado en base a un porcentaje del valor de tasación de la vivienda. Se te ofrece la alternativa de recibir servicios asistenciales para personas mayores ofrecidos por Caser Residencial.  Dichos servicios son los siguientes
  • Sin límites a lo largo de toda la vida del producto:
    • Asesoramiento telefónico 24/ 7
    • Asesoramiento en ayudas técnicas y descuentos para el alquiler y compra de los mismos. 
  • Durante los 10 primeros años de vigencia del producto:
    • Ayuda a domicilio (10 horas al año) 
    • Selección de personal interno/ externo (al año)
• Hipoteca inversa Disposiciones Mensuales: Recibes pagos mensuales y constantes, o bien una cantidad inicial más disposiciones mensuales y constantes. Al igual que con la Hipoteca Inversa Capital Total, puedes acceder a los mismos servicios asistenciales

Con una prima única entre 10.000 y 500.000 euros, y un rango de edad para contratar el producto entre 65 y 95 años, Caser ofrece tres modalidades de rentas vitalicias pensadas para cubrir los diferentes escenarios que puedas prever. Tanto si quieres aportar más liquidez a los beneficiarios, menos liquidez, o si quieres reducir la factura fiscal de una ganancia patrimonial. 

• Capital 99 Renta Vitalicia: 
  • Tu perfil es más conservador y la renta es moderada. 
  • Se fija una fecha de vencimiento subyacente.
  • En función de cuándo fallezca el asegurado, hay dos alternativas
    • Si es antes de la fecha de vencimiento subyacente: Los beneficiarios cobran la renta desde el fallecimiento hasta dicha fecha, y entonces perciben el 99% de la prima.
    • Si es después:  el asegurado sigue cobrando las rentas, y al fallecer, los beneficiarios perciben el 99% de la prima. 
• Más Renta Vitalicia:
  • Tu perfil es algo más arriesgado y la renta es más elevada. 
  • Se fija una fecha de vencimiento subyacente.
  • Al fallecimiento del asegurado, hay dos alternativas:
    • Si es antes de la fecha de vencimiento subyacente: Los beneficiarios cobran la renta hasta dicha fecha. Después, ya no perciben nada. 
    • Si es después: Los beneficiarios no perciben cantidad alguna. 
• Reinversión renta vitalicia: 
  • El caso concreto de alguien que quiera optimizar la factura fiscal de las plusvalías de una ganancia patrimonial en los seis meses anteriores a la contratación. 
  • Se fija una fecha de vencimiento subyacente.
  • Al fallecimiento del asegurado, se presentan dos posibilidades
    • Si es antes de la fecha de vencimiento subyacente: Los beneficiarios cobran las rentas desde el fallecimiento hasta la fecha de vencimiento subyacente. Al llegar dicha fecha,  perciben el 45% de la prima. 
    • Si es después: Las rentas las sigue cobrando el asegurado. Cuando fallece, los beneficiarios perciben el 45% de la prima. 
  • Ejemplo: Una persona mayor de 65 años que vende una segunda vivienda por 400.000€ y ha obtenido una ganancia patrimonial de 200.000 euros. Si contrata Reinversión Renta Vitalicia con una prima de 240.000 euros (máximo permitido), la factura fiscal es algo superior a 17.000 euros. Si no lo hace y tributa por la ganancia patrimonial, abona a Hacienda más de 44.000 euros.